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Pisos e hipotecas: ¿una buena inversión?

El afán constructor de los españoles no tiene parangón en el mundo. Este año iniciaremos la construcción de unas 800.000 nuevas viviendas, casi tantas como en EEUU, un país con una población siete veces superior. En los últimos seis años se habrán construido casi 4,5 millones de casas, una cifra que no puede explicarse ni por el incremento de la inmigración (unos 4 millones de personas) ni por el aumento del empleo que llevó la afiliación a la Seguridad Social desde los 14 millones de 1999 a los casi 18 millones de hoy día.
El volumen hipotecario alcanza los 846.000 millones de euros, una cifra similar a la del PIB. Y el esfuerzo de compra de vivienda (pago del crédito sobre ingresos disponibles) ha superado ya el 40% de la renta disponible de los compradores, ratio que es mucho más alto si lo tomamos para las compras de los últimos dos años, con precios ya seguramente sobrevalorados.
El hecho de que buena parte de los actuales compradores sean jóvenes parejas de mileuristas, con ingresos que difícilmente superan los 2.000 euros, sólo viene a acrecentar el ambiente de preocupación, más evidente desde que el Euríbor ha iniciado su escalada desde el 2,2% de mediados del año pasado al 3,71% actual. En un piso medio de 150.000 euros, el incremento anual puede superar los mil euros. En ciudades como Madrid o Barcelona, el grado de compromiso asumido por los compradores es aún mayor. Los riesgos, aunque la morosidad se mantenga controlada, están a la vista.
Pese a ello, y al hecho de que los precios medios se hayan duplicado entre 2000 y 2006, la fiesta parece continuar. Los bancos, presionados por algunas cajas y un sinfín de brokers inmobiliarios, han flexibilizado sus condiciones y lanzado productos innovadores para evitar los riesgos de los tipos más altos y mantener la facturación del sector. El crédito hipotecario es fundamental para ellos. Cerca del 33% de su cartera está aplicada en crédito hipotecario a particulares. Si a ello sumamos el crédito a las constructoras y a las promotoras, la tasa de concentración en el sector supera el 60%.
Mientras tanto, los españoles, que se han revelado como inversores inmobiliarios altamente sofisticados, ágiles e imaginativos, están descubriendo también las ventajas de su recién adquirida riqueza inmobiliaria, en torno a los 4 billones de euros, y a utilizarla como una vaca lechera para consumir o suplir su corta pensión de jubilación. Una moda llegada de Estados Unidos que, en un momento de tipos en ascenso, con hipotecas al 100% o 110% y un cierto riesgo de que los precios puedan caer, empieza a causar preocupación en el Banco de España y en algunos organismos internacionales como el FMI.
Así que, según parece, o se concretiza el anunciado “aterrizaje suave” o llegará la tan temida corrección de los precios.

briandnunez @ 20:12

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